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PROJECT#05

役目を終えた印刷会社事務所兼工場、どうおもしろくする?

gran+ KAGURAZAKA TENJINCHO

gran+ 神楽坂天神町が所在するエリアは、新宿区の地場産業である出版印刷業が盛んな地域。しかし、昨今のデジタル化の波によって変化を余儀なくされている状況でもあります。そのような環境下で印刷会社の事務所兼工場としての役目を終え、ひっそりと佇む物件との出会いから再生までをご紹介いたします。

さがす

奥神楽坂に静かに次の入居者を待つ印刷工場ビルとの出会い

神楽坂駅から少し早稲田方面に進んだエリアには、新宿区の地場産業である出版印刷系の企業が多く所在しています。デジタル社会への転換に合わせ街も変化しつつある環境下で、印刷工場としての役目を終えたビルと出会いました。

このビルは、地型の良さと大きくて開放感のある窓が印象的でした。また、地下1階は天井高が3.85Mもあり圧迫感を感じさせないだけでなく様々な用途に利用できるポテンシャルも感じさせる空間でした。しかし、電気設備やエレベーターはそのままでは使うことができず、大規模に改修する必要がある状況。私たちは、このビルの可能性を探求し挑戦することにしました。

印刷物搬⼊が窓からできるよう開⼝部が⼤きく取られた建物

みたてる

余白のある「箱」をしつらえ、カスタマイズ可能な実需ビルへ

神楽坂から少し奥まった本計画地は、都心へのアクセスが良く、比較的落ち着いた地域性で住宅需要が高まっているエリアでした。しかし、私たちのリサーチでは、住宅だけではなくオフィスとしても利便性が高い穴場的なエリアではないかとみたてました。

検討の結果、収益物件としてではなく、自社ビルニーズを追求したビルに方針を決定。オフィスとしての機能は整えながら、あえて余白のある空間として作り、空間を「箱」としてしつらえる。そうすることで、オフィスはもちろん、ショールーム、ショップなど様々な可能性が考えられます。入居する企業様が自由で多彩な使い勝手を可能にするオフィスを目指して、計画を進めていくことにしました。

オフィス⼊居イメージ
オフィス⼊居イメージ
ショールーム等への活⽤も想定

つくる

RESTART―再生―のコンセプトを掲げ、次のオーナーへバトンを渡すためのしつらえ

まずは、外壁補修、電気・空調・換気設備、屋上防水、など築年数に伴うビル修繕を全体的に実施。そして、このプロジェクトがこれまで違うところは、給排水設備、電気設備、エレベーター設備など、建物の重要な設備を大きくリニューアルしたことです。これらの設備は、目立つものではありませんが建物を安全かつ快適に利用するためにはなくてはならない設備です。

今回のプロジェクトで最大の問題点となったのは、建物自体が受電するための設備であるキュービクルが廃止されていたことです。停止であれば簡単な検査と申請で早急に受電できますが、廃止となると安全を証明し必要な改修を施して受電しなければなりません。当初は設備の改修を検討していましたが、そもそも設備が古いため改修する金額と新設する金額に差異がないことが分かりました。また、元々が印刷工場だったため事務所利用では必要がない過剰な容量でもあったため、更新の決断をしました。結果的に安全性と耐久性は飛躍的に向上し、建物の信頼性を高めることに寄与することとなりました。

キュービクル撤去前のPCB 検査の様⼦
新しく設置されたキュービクル
EV かご上げの様⼦
EV 改修後
多様なデザインを想定したシンプルな居室空間
⽔廻りもスタイリッシュでシンプルなデザインに
ガレージ利⽤イメージ
居室空間への転⽤イメージ

結果

今回のプロジェクトでは、収益物件化せずに自社利用の需要に向けた販売という新しい形式に挑戦しました。予想よりも多くの反響を得ることができ、中古物件では最も気になる設備関係が一新されていることに好感を持っていただけました。適切なリノベーションを見極めたことで建物の信頼性を大きく高めるこのできたプロジェクトとなりました。

OUTLINE物件データ

名称gran+ KAGURAZAKA TENJINCHO(グランプラス・神楽坂天神町)
所在地東京都新宿区天神町64-14
交通東京エトロ東西線 神楽坂駅 徒歩5分
階数地上3階 地下2階
構造鉄筋コンクリート造
用途オフィス
竣工年1988年
リノベーション竣工年2021年

話題性のあるオフィスへの入居を検討したいかたへ。

LOOPLACEは、築古ビル再生をはじめ、その場のストーリーを活かしたオフィス開発を行っています。オフィス物件は一期一会です。私たちが手掛ける場の、内覧会情報、募集情報などを、メールでリアルタイム発信しています。

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