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PROJECT#05

役目を終えた印刷会社事務所兼工場、どうおもしろくする?

【ビルリノベーション事例】gran+ KAGURAZAKA TENJINCHO

gran+ 神楽坂天神町が所在するエリアは、新宿区の地場産業である出版印刷業が盛んな地域。しかし、昨今のデジタル化の波によって変化を余儀なくされている状況でもあります。そのような環境下で印刷会社の事務所兼工場としての役目を終え、ひっそりと佇む物件との出会いから再生までをご紹介いたします。

さがす

奥神楽坂に静かに次の入居者を待つ印刷工場ビルとの出会い
神楽坂駅から少し早稲田方面に進んだエリアには、新宿区の地場産業である出版印刷系の企業が多く所在しています。デジタル社会への転換に合わせ街も変化しつつある環境下で、印刷工場としての役目を終えたビルと出会いました。

このビルは、地型の良さと大きくて開放感のある窓が印象的でした。また、地下1階は天井高が3.85Mもあり圧迫感を感じさせないだけでなく様々な用途に利用できるポテンシャルも感じさせる空間でした。しかし、電気設備やエレベーターはそのままでは使うことができず、大規模に改修する必要がある状況。私たちは、このビルの可能性を探求し挑戦することにしました。
印刷物搬⼊が窓からできるよう開⼝部が⼤きく取られた建物

みたてる

余白のある「箱」をしつらえ、カスタマイズ可能な実需ビルへ
神楽坂から少し奥まった本計画地は、都心へのアクセスが良く、比較的落ち着いた地域性で住宅需要が高まっているエリアでした。しかし、私たちのリサーチでは、住宅だけではなくオフィスとしても利便性が高い穴場的なエリアではないかとみたてました。

検討の結果、実需利用又は 1 棟貸の収益物件として、入居されるテナント様が後から自由にアレンジできるオフィスビルとする方針としました。オフィスとしての機能は整えながら、あえて余白のある空間として作り、空間を「箱」としてしつらえる。そうすることで、オフィスはもちろん、ショールーム、ショップなど様々な可能性が考えられます。入居する企業様が自由で多彩な使い勝手を可能にするオフィスを目指して、計画を進めていくことにしました。
オフィス⼊居イメージ
オフィス⼊居イメージ
ショールーム等への活⽤も想定

つくる

RESTART―再生―のコンセプトを掲げ、次のオーナーへバトンを渡すためのしつらえ
まずは、外壁補修、電気・空調・換気設備、屋上防水、など築年数に伴うビル修繕を全体的に実施。そして、このプロジェクトがこれまで違うところは、給排水設備、電気設備、エレベーター設備など、建物の重要な設備を大きくリニューアルしたことです。これらの設備は、目立つものではありませんが建物を安全かつ快適に利用するためにはなくてはならない設備です。

今回のプロジェクトで最大の問題点となったのは、建物自体が受電するための設備であるキュービクルが廃止されていたことです。停止であれば簡単な検査と申請で早急に受電できますが、廃止となると安全を証明し必要な改修を施して受電しなければなりません。当初は設備の改修を検討していましたが、そもそも設備が古いため改修する金額と新設する金額に差異がないことが分かりました。また、元々が印刷工場だったため事務所利用では必要がない過剰な容量でもあったため、更新の決断をしました。結果的に安全性と耐久性は飛躍的に向上し、建物の信頼性を高めることに寄与することとなりました。
キュービクル撤去前のPCB 検査の様⼦
新しく設置されたキュービクル
EV かご上げの様⼦
EV 改修後


デザインプランは、今後のアレンジを想定し、シンプルかつモノトーンの空間としています。水廻りも新規設置したうえで、アレンジや追加増設もできるように計算しています。どこまで手を入れておけば、この後作りやすいかというところも、デザイナーの腕の見せ所です。
多様なデザインを想定したシンプルな居室空間
⽔廻りもスタイリッシュでシンプルなデザインに


車庫についても容積計算を行い、居室の転用も可能にしています。使い勝手の自由度がさらに広がります。
ガレージ利⽤イメージ
居室空間への転⽤イメージ


最後の顔となるファサードは、ビル名称を入れるためのラウンドサインとアッパーライトを仕込み、アプローチまで含めてデザインを施し、必要なところはしっかりとポイントを押さえたデザインを行いました。


結果

今回のプロジェクトでは、最終的に 1 棟貸の収益物件としてビル再生を行いました。予想よりも多くの反響を得ることができ、中古物件では最も気になる設備関係が一新されていることに好感を持っていただけました。適切なリノベーションを見極めたことで建物の信頼性を大きく高めるこのできたプロジェクトとなりました。

OUTLINE物件データ

名称 gran+ KAGURAZAKA TENJINCHO(グランプラス・神楽坂天神町)
所在地 東京都新宿区天神町64-14
交通 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩5分
階数 地上3階 地下2階
構造 鉄筋コンクリート造
用途 オフィス
竣工年 1988年
リノベーション竣工年 2021年

話題性のあるオフィスへの入居を検討したいかたへ。

LOOPLACEは、築古ビル再生をはじめ、その場のストーリーを活かしたオフィス開発を行っています。オフィス物件は一期一会です。私たちが手掛ける場の、内覧会情報、募集情報などを、メールでリアルタイム発信しています。

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