古いビルの管理は様々な課題をもたらします。空室率の増加、賃料収入の減少、そして建て替えにかかる費用の問題など、所有者として悩むポイントは尽きません。そこで、古いビルを売却するべきかどうかの最適な選択をするために検討すべき項目と対策を紹介します。

1. 古いビルの価値を評価する

まず、所有しているビルの現状を正確に把握することが必要です。以下のポイントを確認しましょう。

1-1. 立地の価値

ビルの立地は、賃料収入や売却価格に大きく影響する要因の一つです。例えば、駅の近くや主要な交通路沿い、商業地域や繁華街に近い場所は、多くの人々が利用するため、そのビルの価値を大きく引き上げる要因となります。

古くても、アクセスが良好な場所にあるビルは、新しいビルと比較しても競争力を保つことが可能です。特に、都心部などの土地が限られているエリアでは、その位置価値は非常に高まります。

1-2. 建物の状態

ビルの老朽化度合いは、そのまま賃料や売却価格に反映される大きな要素です。長年使用されているビルは、設備の劣化や外観の傷みが目立ち、これが賃料の低下や空室率の増加につながることがあります。

また、安全性の面からも、ビルの状態は非常に重要です。特に、日本のような地震が頻発する国では、耐震性は不動産の価値を左右する大きな要素となります。最近の法規制や建築基準はより厳格になっており、古いビルはその基準を満たしていない可能性があります。

1-3. 市場価格

売却や賃料設定を考える際には、同じエリアにおける他の物件の価格を調査することが非常に有益です。同じ地域、同じサイズや条件のビルがどのくらいの価格で取引されているかを知ることで、自らのビルの賃料相場や市場価値をリアルタイムで把握することができます。

この市場価格の調査は、賃料の見直しや売却価格の設定に直結するため、定期的なチェックと情報の更新が求められます。

2. 建て替え、改修、または売却を検討

次に、具体的な選択肢を明確にします。

2-1. 建て替え

土地の価値が非常に高く、現在のビルの収益性や機能性が限界に達している場合は建て替えがおすすめです。土地の価値を最大限に生かすため、最新の設備やデザイン、機能性を持つビルを構築することで、長期的な収益増加や資産価値の上昇を目指すことができます。

ただし、建て替えには高額な初期投資と時間が必要です。

2-2. 改修（リノベーション・バリューアップ）

ビルの基本構造がしっかりしており、好立地や、デザイン等を見直すことで十分に価値を高めることができる場合はリノベーションがおすすめです。

老朽化や設備の劣化が進んでいるが、躯体はしっかりしている、そのビル自体に歴史的・文化的価値がある、または立地条件が非常に良い場合等、内部のリノベーションや外観のバリューアップを行うことで、再び賃料収入を増やせる可能性があります。将来的に売却を考える場合でも、収益性の高いビルとして評価を得られます。

また、老朽化対策としての改修は、メンテナンスや修繕等も含めて計画的な改修を行うことで、大きな問題になる前に対策することができ、結果的にコストを抑えることにつながります。

改修は、建て替えに比べて初期投資や完成までの期間を抑えることができるため、、比較的短い期間で効果が見込める選択肢となります。

▼外観・エントランス等の改修事例
https://looplace.co.jp/andplace/862/

▼自社ブランド「gran+」シリーズとして改修した事例
https://looplace.co.jp/projects/

2-3. 売却

ビルの価値が明らかに低下している、即時の大きな資金が必要、維持・管理が難しい場合などは、売却を選択肢に入れましょう。

一時的な資金調達や資産の整理のため、売却を選択する企業や個人も多いです。特に、将来的な収益性が見込めない場合や、維持・管理の負担が大きい場合には、新たな投資先へのシフトや、その他の事業への集中を選ぶのが賢明です。

3. 専門家の意見を取り入れる

不動産や建物の取引、リノベーション、建て替えに関する判断は、高額な投資や長期的な影響を伴うため、慎重なアプローチが必要です。そのため、専門家の意見やアドバイスは、安心して適切な選択をする上での大きなサポートとなります。

3-1. 不動産業者

不動産業者は、市場価格、近隣の取引事例、土地やビルのポテンシャルなど、現場のリアルな情報を持つプロフェッショナルです。

彼らは、市場の動向やエリアごとの特性、将来性を深く理解しています。情報や分析によって、ビルの現状の価値や将来のポテンシャル、賃料設定・売却の参考価格などの情報を得ることができます。

3-2. 建築家・設計事務所

建築家・設計事務所は、ビルの改修や建て替えの際のデザイン、コスト、期間などの具体的な計画を立てる専門家です。

ビルの現状の構造や可能性、そして新しい設計の提案を通じて、最適な改修や建て替えのプランを提供します。コスト面や実現可能性の観点からのアドバイスも期待できます。

所有ビルについてのお困りごとなら

古いビルを所有することは、多くの悩みをもたらしますが、適切な判断を下すためには情報収集と分析が重要です。自社の目的や将来の展望、ビルの状態や立地など、多角的に考慮することで、最適な選択が見えてきます。専門家の意見を取り入れることで、これまで選択肢になかった新たな提案が得られることもあります。

不動産活用の選択肢は多様です。高収益ビルへの再生をはじめ、ご売却、運営管理、マスターリース等、どの選択肢が可能か、どのような時期にどうあるべきか等についてコンサルティングから対応いたします。

LOOPLACEでは、不動産、設計デザイン、施工の3つの領域を全て自社で担う事が可能です。これにより、多角的な視点を組合せることで収益の最大化を図っています。築古ビルのバリューアップ・利回り向上の実績が多数ありますので、所有ビルでお困りごとのあるオーナー様は、ぜひご相談ください。

▼​​不動産会社・ビルオーナーの方へ
https://looplace.co.jp/for-owner/

▼お問い合わせはこちら
https://looplace.co.jp/contact/