築年数が経過し老朽化が進んでいるビルを所有している方々にとって、どのように建物の価値を維持・向上させるかは大きな課題となります。

中小規模ビルの87％は築20年以上を経過したビルが中心です。
特に30年を超える物件は、適切なメンテナンスを行っていないと経年劣化が進み、気が付いた時には対応策が限られてしまう、ということにもなりかねません。

しかし、古いビルでも、適切なメンテナンスと改修を実施することで、物件の魅力を高め、結果としてテナントからの関心を高めることができます。

本記事では、改修を検討しているビルオーナー様に向けて、リノベーションのメリットや、付加価値を高めるための改修メニュー、収益性がアップした事例についてご紹介します。

これからビルを購入しようと考えている投資家の方々にも役に立つ内容となっておりますので、ぜひ参考にしてください。

所有ビルを改修・リノベーションするメリット

内部および外部の設備が経年劣化し、競争力が低下すると、ビルの空室率が上がります。
時代とともに変化するニーズに合わせたリノベーションをすることで、競合ビルとの差別化や収益性の改善を図ることができます。

安定的な収益を確保するためにも、継続的な入居を維持する施策として、リノベーションは有効な手段であると言えます。

また、適切なタイミングで設備や建物の劣化状況等を確認し、メンテナンスやアップグレードすることは、入居者への機能性や安全面等においても訴求できるだけでなく、将来的な修理やメンテナンス費用の軽減にもつながります。

長期的な賃貸収入の安定と、ビルの市場価値の向上のためにも、中長期的な改修計画を考えていくことが大切です。

ビルを購入して改修・リノベーションするメリット

新たに古いビルを購入し、同時にリノベーションを行いたいと考えている方もいらっしゃると思います。新築や築浅の物件に比べ、購入しやすい価格帯の物件が多くあり、収益性が低い物件の場合は、リノベーション次第で賃料向上等を図ることができます。

現行賃料が周辺相場賃料との乖離が大きいほど、リノベーションによって新たなテナントを誘致し、適正な賃料を確保できるため、収益幅が大きい点も魅力のひとつです。

また、建て替えに比べ、既存ビルを再利用し、バリューアップしたほうが収益化までの時間を短くすることができ、躯体をそのまま利用するためコスト的にも抑える事ができる等のメリットもあります。

賃料設定をどのように考えるか、そのためにどのようなリノベーションが適切かも含めて、ビル購入費用、工事費用等を考えていくことも大切です。そのため改修工事だけでなく、リーシングやマーケット調査等についても相談できる会社であれば、なお良いでしょう。

付加価値を高める改修メニュー

続いて、付加価値を高める改修メニューについてご紹介します。

１）外装のバリューアップ

築年数の古いビルは、その建築デザインがトレンドに合わないことがあり、購入や入居における懸念要素となります。さらに、長期間の曝露により、外壁の塗装がはげたり、漏水へのリスクも高まることから、建物の寿命を考えても検討すべき項目となります。

修繕工事と併せて、ファサードのデザインを一新することで建物イメージが向上します。

上記写真は外壁修繕工事に併せて外観のイメージを更新した事例です。

よく見かける茶色のタイルを清潔感のある外観へバリューアップしました。塗装はタイルの劣化改善を図る防水性能の高い塗料を採用し、修繕と美観の両方を兼ねています。

＞外装のバリューアップ事例を見る

２）エントランスのアップグレード

ビルの顔ともいえる共用部は、リノベーションを実施することで雰囲気が大きく変わる空間です。
アクセントを配置したり、サインの設置などを行うことで、建物が洗練された印象に変わります。

上記は、天井高さを上げ狭い空間を広く感じられるようバリューアップしています。既存タイルを斫りとった表情をデザインに採用し、もう片方の壁面を上品な塗り壁と調和したデザインとなっています。タイルのみで冷たい印象だったエントランスを、暖かみのある空間へリノベーションしました。

＞エントランスのバリューアップ事例を見る

３）天井の高さを変える

天井の高さを上げることは、同じ面積でも体感として解放感を感じることができます。貸主側が考えている以上に入居者には、内見の際の印象向上に効果が高い改修です。

上記の事例は、古いビルのため天井高さが低いオフィスでした。そのため、天井をスケルトンへ変えて高さを確保しています。照明器具や配管等も整理し、開放的な空間へ更新しています。

＞天井高さを変えた事例を見る

４）屋上空間の有効活用

屋上、バルコニーは本来は賃料に含まれない空間ですが、ここに価値を持たせることで、付加価値と競争力を高めることができます。
屋上防水や設備更新等で省スペース化を図る際に、付加価値を生むスペースとしてバリューアップの検討もしていくとより費用対効果が良いでしょう。

上記の事例は、貸室にバルコニーが面している事例です。
バルコニーと、貸室が視覚的につながることで、入居者は広さを感じることができ、新たなスペースとして使うことができるため、メリットを感じやすいと思います。競合物件との差別化や賃料向上につながるバリューアップとなります。

＞屋上空間の有効活用事例を見る

５）遵法性の改善

遵法性の改善とは、現行の建築基準に合わせることを意味し、不動産が抱える問題を解消することで法的なリスクを軽減します。さらに、防火、地震、風圧などの災害に対する建物の耐性を向上させれば、建物の安全性の向上にも繋がります。

合法的で安全な建物は、購買者やテナントにとって信頼性が高いものとなり、売却や賃貸において有利なポジションを築けます。また、法的に要求されるメンテナンスや改修を実施することで、建物の劣化を防ぎ、将来的な問題を予防します。

＞遵法性の改善事例を見る

リノベーションで付加価値をつけテナント賃料UPした事例

競争の激しい不動産市場において、魅力的にリノベーションされたビルは他の物件と比べて優位性を持ちます。競争力を高めることで、ビルの入居率向上に繋がり、収益性をUPさせる助けになります。

テナント賃料が平均1.8倍にUPした事例資料を配布しておりますので、気になる方は下記よりダウンロードしてご覧ください。

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ビルのリノベーションは、単に古いものを新しくするだけではありません。物件のポテンシャルを最大限に引き出し、魅力的な建物に再生することで、オーナーの賃料収入UPに繋がります。

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