三菱地所レジデンス所有物件を、
エリアニーズを踏まえた家具付きオフィスにバリューアップ。
コンセプトは「Warm-minimalism」（ウォームミニマリズム）
-2025年３月より入居者募集開始-
コロナ禍以降、働き方やコミュニケーションの在り方が大きく変化し、テナントのオフィス回帰が進む中、家具付きオフィス（セットアップオフィス）へのニーズは増加傾向にあります。
今回、三菱地所レジデンスとLOOPLACEの協業により、同社が保有する「ザ・パークレックス 新川」の新たなリーシング施策として、セットアップオフィス化を実施。どのようなターゲット設定や環境づくりを進めたかについて、入居者募集に先駆け、お話を伺いました。
（左から）LOOPLACEの不動産ソリューションGr.佐野氏、デザイン設計Gr.萩原氏、我喜屋氏、三菱地所レジデンスのアセットマネジメント戦略部 有元氏、川﨑氏
収益改善を模索する中、2フロアが退去。
空室をチャンスにとらえ、競争力を高めるセットアップオフィスへ
取得以降、安定的な稼働を誇る「ザ・パークレックス 新川」
三菱地所レジデンスのアセットマネジメント戦略部では、賃貸住宅物件や事業用不動産のアセットマネジメント事業を展開。 2020年に取得した「ザ・パークレックス 新川」は中央区新川2丁目に位置し「八丁堀」駅徒歩7分、「茅場町」駅徒歩圏内というアクセス利便性と、築32年の経年を感じさせない佇まいのビルです。角地に面しているため視認性・採光性も良く、オフィス内は明るい開放感を感じさせます。
安定稼働の反面、収益性への課題も
同社が取得以降も、稼働率100％を維持。安定稼働を推移していたものの、収益改善に関する課題もありました。
「同ビルの賃料が周辺相場より安かったこともあり、当社の取得以降はテナントの退去が数年以上ありませんでした。これは安定稼働ともとらえられますが、入居者の新陳代謝ができずに収益性が低かった側面があります。かといって既存テナントへの大幅な増賃交渉は難しい。物件に付加価値を創り出すことで、新しい需要を引き出すことが必要だと考えていました」（アセットマネジメント戦略部/有元氏）
空室を収益向上のチャンスに。セットアップ化プロジェクトが始動
付加価値向上施策を探る中、2024年に入ると、長年契約していたテナントの増床移転が決定。三菱地所レジデンスは2フロアが空室になる機会をチャンスに捉え、新たな付加価値創出に向け、バリューアップ工事を計画。協業パートナーとして、既存物件を収益化し再生する「gran＋」の実績を踏まえ、LOOPLACEが選ばれました。
入居者ニーズをいかにとらえるか、情報取集が肝
LOOPLACEが東京23区の中小ビルを再生させてきたベースには、徹底したエリアリサーチ力があります。
LOOPLACE 不動産ソリューションGr.の佐野氏は「付加価値を創出するにあたり、エリアの特性から予測される入居ニーズに合致していなければいけない。そこで、エリア内にどのような業種の会社が多いのか、対象物件の駅からの近さはどうか、周辺にシェアオフィスはどのくらいあるのか等、実際に何度も現地を歩いて調べ上げました。このように様々な情報を加味することで、クライアントのニーズ、設定賃料、内装工事費用のバランスのとれた最適なオフィスを構築することができます」と話します。
徹底したエリアリサーチと入居者視点からの提案
マーケット調査から見えてきた企業イメージ
LOOPLACEが実地調査を行った結果、近隣のビルは築年数を問わず軒並み高稼働。大手企業やその子会社の拠点も集積。さらに調査を進め、共通して見えてきたキーワードは「安定的な業績と落ち着いた社風」「利便性、合理性、機能性を重視」 「堅実性、信用力」等が上げられました。
空間へ求める志向性についても、「若手採用力の向上を図るための働き方改革への意識や、トレンドは求める反面、奇をてらうようなものは避けたい」「デザイン性や心地よさは重視し、一定のグレード感を求める」等、堅実で一定の資金力を有する中小企業像がペルソナとして見えてきました。
コンセプトは「Warm-minimalism」（ウォームミニマリズム）
シンプルですっきりとした中に心地よさを感じる空間
デザインコンセプトのキーワードは「ニュートラル」「機能性」「心地よさ」。
> 多様な業種に応えるデザインと、働き方によって選択できる場づくり、そこで過ごす時間が心地よく、新たなコミュニケーションを誘発する工夫を散りばめています。
ガラスパーティションで区切られたラウンジ空間と会議室。
シンプルで機能的な執務室。フリーアドレス席も用意。ラウンジ側のスペースも含めてワークスペースを合理化できるメリットも
ABW型の働き方に興味がある企業にも取り入れやすいレイアウト
「ザ・パークレックス 新川」はワンフロア約60坪。入居企業の想定規模は20～30名程度を想定。レイアウトは固定席12席とフリーアドレス16席からなる執務エリア、その対向には6名用と8名用の計2つの会議室、テレカンブース、一人用のパーソナルソファなど一人で集中する「場」を設けています。
その間をつなぐように、ボックス席のファミレスブース、丸テーブルのカフェブースといった「交流を誘発するカジュアルな空間」が広がります。
集中して作業をしたいときとコミュニケーションを取りたいときの2つの使い方を備える、バランスの取れたレイアウト構成を目指しました。
設計・デザインを担当した萩原氏はレイアウトの狙いについて「会議室は来客対応のケースを見越して、エントランスから比較的近い動線上に配置しています。ファミレスブースやカフェブースはそれぞれの動線上にあり「ちょっと座って軽く話す」ができるようにしています。
この2ブースが執務エリアとプライベートエリアの緩衝材として機能することで、様々な角度からコミュニケーションをとることができると考えています」と話します。
「リーシング方針は定期借家契約5年。長期入居の需要の高さも踏まえ、耐久性の高い家具を多数導入している点もポイントです。例えば、カフェブースやファミレスブースにはデンマークの高級家具メーカー「BoConcept」のソファを採用。 ほかにもひとつひとつの家具の色、大きさ、質感、配置までディティールにこだわり続けることで、シンプルながら快適性の高い空間設計を目指しています。」（萩原氏）
3月3日（月）及び4日（火）に内覧会を開催。賃料は従来の２倍を想定してリーシング開始
今回構築したセットアップオフィスは、従前の約2倍程度の賃料想定として募集を開始、3月に内覧会の開催いたします。
「LOOPLACEは依頼から打ち合わせ、提案、デザイン・設計、工事までスピーディに対応していただける点、gran＋で培われた確かな不動産再生のノウハウが信頼できると感じています。当社としても新しい挑戦だったため、今回はワンフロアのみの依頼になりました。今後の反響次第では、残りのフロアもセットアップオフィスへのリニューアルを検討したいと思います」（有元氏）。
◆物件概要
施設名称：ザ・パークレックス 新川
所在地 ：東京都中央区新川2－28－1
延床面積：1647.73㎡
構造・規模：SRC地上7階建（7区画）
竣工年：1993年 ※三菱地所レジデンス取得2020年3月
所有者：三菱地所レジデンス株式会社
リニューアル設計施工会社：株式会社LOOPLACE (7階区画)
管理会社：東急住宅リース株式会社
稼働率：70％
◆内覧会詳細
日程：2025年3月3日（月）13時～16時（最終退室:16:30）
2025年3月4日（火）13時～16時（最終退室:16:30）
場所：ザ・パークレックス新川７階（東京都中央区新川二丁目28番1）
交通：東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅より徒歩7分
東京メトロ東西線「茅場町」駅より徒歩8分
注意事項：
※当日はフリーでの見学となります。
※１階～５階は入居中となりますので館内では７階以外のフロアへの立ち入りは禁止となりますので十分ご注意ください。
※セットアップオフィスとなるためご見学の際には家具、アート等の備品には触れないようにお願い致します。
【内覧希望・物件に関するお問い合わせ先】
管理会社：東急住宅リース株式会社 担当：山﨑
連絡先：03-6890-3817
