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【不動産再生のツボ】景観計画で注意すべき点とは




老朽化したビルの生まれ変わった外観に驚き、足を止めた経験はありますか?
リノベーションの中でも重要な要素として、外壁の補修が挙げられます。外からの見た目は分かりやすく人の心に響き、ビルの不動産価値にも大きく影響します。
しかし、どんなに美しい外観に再生したいとしても、最低限守らなければならない約束があります。今回は弊社で手掛けたある物件を例に、景観計画について考えてみます。

景観まちづくり計画~新宿区の景観計画~

今回の物件が位置するのは新宿区天神町。
新宿区では区内全域を景観まちづくり計画の区域とし、これを基に景観形成基準/ガイドラインを定めています。区内でも様々な地区に分割され、それぞれの環境に合った基準が制定されていることがわかります。弊社の物件が位置するのは一般地域。(下図参照)


出典:新宿区景観まちづくり条例に基づく届出等の手続きについて(令和3年4月)



地域には色があるか~色彩基準~

景観形成基準により、形態意匠をはじめとした様々な基準が設けられていますが、特に厳しく定められているものは外壁面の色彩に関する部分です。東京都は外壁の色彩基準にマンセル色度図を導入し、色相・明度・彩度の組み合わせによる規定が定められています。
弊社物件の外壁の色は、マンセル値(N、3.0)。一般地域の場合、明度の下限値となっているのは(N、4.0)。しかし周りの建物との調和を意識し、景観の連続性や地域特性を踏まえた場合は、これが尊重されます。




神楽坂にある、弊社が昨年手掛けた物件



注意すべきポイント~届出の期限~

計画都市の区域内で一定規模以上の建築行為等には景観計画の届出が必要となります。特に注意しなければならないことは、届出のスケジュール計画です。
役所に提出すべき書類は多くあり、そのうえ承認が降りるまでにかなりの時間を要する為、外観を補修する際は、このことを十分に考慮して計画しなければなりません。



参考:新宿区景観まちづくり条例に基づく届出等の手続きについて(令和3年4月)



ここに記載した以外にもさらに多くの規制の中で、いかにデザイン性の高い物件に再生していくかが我々の得意とする不動産再生のポイントです。これから手掛ける物件がどんな姿に生まれ変わっていくのか、是非楽しみにしていただければと思います。

LOOPLACEでは築古物件をオフィス空間に変える不動産再生事業を行っています。
ご購入検討に関するご相談も承りますので、是非お気軽にご相談ください。

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